REIT(リート)の用語と選び方のまとめ。ただいま勉強中。

J-REITへの投資を検討中です。株式投資なら選定するときに選ぶ基準を持っていますが、REITはまだ勉強中のど素人。そこで、基本的な用語と選び方を整理しました。

ちなみに東京オリンピック前後で不動産暴落説もあるので、様子をみながら始めようと思います。

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REIT(リート)とは

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まずはREIT(リート)とは何か。

Real Estate Investment Trust(不動産投資信託)の略です。不動産で運用して得た賃料収入等を投資家に分配する金融商品です。J-REITは比較的高い利回りで分配金を受領できるのが特徴的です。

はじめてのJ-REIT - JAPAN-REIT.COM

REITは不動産への投資信託です。なんと利益の90%超を分配すれば、企業は法人税が課税されない仕組みです。したがって、税制上の優位から株式と比べて高い分配金になるようです。

REITの投資先

REITは基本的に不動産投資です。ただ、一口に不動産投資と言っても投資先は様々。

・オフィスビル
・賃貸住宅
・商業施設
・物流施設
・ホテル
・インフラ施設
・シニア施設
・底地
・駐車場 などなど。

また、投資先によって特性も異なるようです。一例として景気感応度の良さという特性がありました。

景気感応度の高さ

住宅<郊外型商業施設<物流施設<オフィスビル<都市型商業施設<ホテル

REITが投資する不動産とは? - JAPAN-REIT.COM

景気感応度が低いほどディフェンシブ(保守的)なんでしょうね。住宅なんて景気悪くなっても住まなきゃいけませんし。多角的に見ながら銘柄を選ぶ必要がありそうです。

 

REITの魅力

・高い分配金(インカムゲイン)が得られる

・少額で不動産投資ができる

・少額で分散投資ができる

・換金性が高い

・インフレに強い

実不動産より敷居低めで、不動産に投資できるのが魅力のようですね。税制上の優遇があるため、分配金も期待できますし。

 

REITのリスク

もちろん物事には良い面、悪い面があります。

・価格変動リスク

・自然災害リスク

・金利変動リスク

REITは株のように容易に売買できるため、価格変動リスクがつきまとうようです。また、自然災害や金利が変動すると収益が悪化してしまいます。こればかりは仕方ないですね。

 

代表的な指標

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各銘柄の分配金の割合を示す「分配金利回り」と、各銘柄の価格(「投資口価格」と言います)の割安感を示す「NAV(なぶ)倍率」の2つ指標を使ってJ-REITの銘柄を見比べてみましょう。

はじめてのJ-REIT - JAPAN-REIT.COM

分配金利回り

投資額に対して、年間どれくらいの分配金がもらえるか示す値です。大きいほどいっぱいお金がもらえる。

分配金利回り=年間の分配金合計 / 銘柄の価格

NAVは「Net Asset Value」の略で、「純資産価値」を示します。

NAV=資産(保有不動産の時価)- 負債(借入金など)

NAV倍率は純資産価値に対する投資口価格の割安度を表す指標です。 株でいうところの、「PBR(株価純資産倍率)」のような役割を果たすようです。大体1倍が基準で、それより小さい値だと割安、高い値だと割高気味みたいですね。

NAV倍率=投資口価格(株価)/ 1口あたりNAV

時価総額

時価総額とは、ある銘柄の株価に口数を掛けたものであり、企業価値を評価する際の指標です。 時価総額が大きいということは、業績だけではなく将来の成長に対する期待も大きいことを意味するようです。

時価総額=投資口価格 × 口数

銘柄の選び方案

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銘柄の選び方案を考えてみました。

①利回りの高い銘柄を選ぶ

②NAV倍率の高い銘柄を選ぶ

③時価総額の高い銘柄を選ぶ

④分配金月で選ぶ

⑤投資先で選ぶ(オフィス、物流、ホテルなどなど)

とりあえず、現在の浅い知識で5個ほど案を列挙。

素人にはなかなか難しいので、③時価総額と④分配金月で選んでみることにしました。J-REITは年2回の分配金が多いので、6銘柄選べば夢の毎月分配が得られます。笑

 

・野村不動産マスターファンド投資法人
・ユナイテッド・アーバン投資法人 
・積水ハウス・リート投資法人  
・インヴィンシブル投資法人 
・産業ファンド投資法人
・日本賃貸住宅投資法人

 

最低単元が20万円以下かつ時価総額が高めの物から6銘柄選んでいます。が、全て購入すると約65万円かかります。いまのところ30万円分しか買うつもりがないので、自分の保有株からの配当金が少ない月の銘柄を購入しようと思います。

自分が買おうとしている銘柄を上げてみましたが、もし投資される場合は自己責任でお願いします。